房土地资金财产行业周度观点,房企资金链压力

日期:2019-07-28编辑作者:股票基金

核心观点:2015年至今房企融资渠道发生变化,但融资集中度提升逻辑不变

本周观点:全维度看开发商资金来源趋势房企资金环境总体偏紧,2018年资金来源预计将略有下降,有限资金或继续向龙头房企集中。房企资金来源可以分为三块,即银行端、自筹端、以及预收端。

本周观点:2013对比2018,房企资金链压力如何?

    近年来,融资渠道的变化对行业融资集中度的提升起到了至关重要的作用。2015年-2016年底,公司债受益于融资环境宽松,打破了长期以来行业以开发贷及信托为主的融资渠道结构。而公司债较高的门槛造成了行业融资集中度的大幅提升。2017年海外债券、永续债、股份配售等渠道大大弥补了公司债发行量下滑的缺口,与此同时,海外融资渠道具备更高的融资门槛,行业增量资金继续向头部聚集。而2018年由于行业风险因素更加突出,各融资渠道加紧对标的物的优胜劣汰,融资集中度提升的逻辑将来源于各融资渠道内部门槛的提升。

    银行端是房企传统的融资渠道,融资额度相比融资成本更为关键,近年来额度逐步向龙头集中;自筹端方面,信用债和美元债在2018年前四月增加较多,但随后逐渐回落;客户端主要是定金及预收款,受监管部门严查消费贷影响也呈现下降走势。在融资渠道不断收紧的环境下,我们测算2018年房企资金来源同比将略有下降,且在此背景下,有限资金向龙头房企集中,集中度提升趋势或将进一步加强。

    大型房企当前融资渠道多元化且销售状况较好,而且短期偿债压力不大,因此资金链情况仍然较为稳健。我们参考上一轮流动性紧张周期(即2013年),通过融资渠道、销售情况及偿债压力等方面对房企资金链状况进行对比分析。一方面,当前房企相比上一轮流动性紧张时所面临的融资环境更加多元化,国内信用债和境外美元债发行渠道相对通畅。另一方面,目前大型房企销售表现仍然较为良好,2018年1-5月TOP100房企销售额累计同比增速约为34%,良好的销售状况保障了其现金流入的稳健性。此外,当前房地产行业整体负债率虽高于2013年,但大型房企净负债率仍然不高,2018年一季度末货币资金覆盖率高达约154%,短期偿债压力不大。

    楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平

    楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平销售端:新房端,根据我们覆盖的38个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周全部城市住宅累计成交8382.0万平,同比降低15.6%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-29.1%、-19.9%、-7.0%。二手房端,根据我们覆盖的12个城市地方房管局披露,截至上周累计成交2488.0万平,同比降低21.0%。由于政策端与资金端的持续收紧,2018年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

    楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平

    销售端:新房端,根据我们覆盖的38个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周全部城市住宅累计成交7490.6万平,同比降低17.0%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-31.7%、-20.7%、-8.9%。二手房端,根据我们覆盖的12个城市地方房管局披露,截至上周累计成交2125.8万平,同比降低24.2%。由于政策端与资金端的持续收紧,2018年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

    库存端:根据我们覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,上周,全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为-6.3%、-4.2%、-18.2%、2.9%。

    销售端:新房端,根据我们覆盖的38个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周全部城市住宅累计成交8926.4万平,同比降低13.7%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-25.6%、-18.3%、-5.3%。二手房端,根据我们覆盖的12个城市地方房管局披露,截至上周累计成交2652.1万平,同比降低20.5%。由于政策端与资金端的持续收紧,2018年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

    库存端:根据我们覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,上周,全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为-8.2%、-8.8%、-19.6%、1.9%。

    去化周期:根据我们所覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为40.5周、41.9周、32.6周、46.6周,同比增速分别为32.4%、35.7%、43.6%、10.5%。

股票基金,    库存端:根据我们覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,上周,全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为-7.1%、-6.0%、-19.1%、2.3%。

    去化周期:根据我们所覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为44.3周、46.7周、33.0周、54.4周,同比增速分别为43.8%、49.9%、44.0%、27.9%。

    土地市场:供应回升,需求下调,溢价率回落根据Wind 披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比增加1.3%,同比增加28.3%;成交建筑面积四周滚动环比降低4.2%,同比增加27.5%;成交总价四周滚动环比降低28.3%,同比增加2.3%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值下降至77%。

    去化周期:根据我们所覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为38.6周、38.2周、32.3周、44.6周,同比增速分别为26.9%、23.8%、42.4%、7.3%。

    n土地市场:供应下行,需求回升

    风险提示:

    土地市场:供需双降,溢价率小幅提升

    根据Wind披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低8.5%,同比增加24.3%;成交建筑面积四周滚动环比增加2.0%,同比增加18.2%;成交总价四周滚动环比增加2.4%,同比增加18.5%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值上行至97%。

    1. 政策收紧或对销售产生影响;

    根据Wind披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比减少6.7%,同比增加0.2%;成交建筑面积四周滚动环比降低19.4%,同比增加20.1%;成交总价四周滚动环比降低43.8%,同比降低12.3%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值下降至77%。

    风险提示:

    2. 流动性收紧带来不确定性。

    1.政策收紧或对销售产生影响;

    2.流动性收紧带来不确定性。

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