财政和经济频道,绿城首季出卖仅255亿

日期:2020-03-11编辑作者:财经资讯

刚刚更换了行政总裁的绿城中国正在不断调整自己的业务结构,加速周转的同时,利用产品优势逐渐形成轻资产、重资产同步发展的模式。 8月27日,绿城中国(3900.HK,下称“绿城”)发布中期业绩报告。今年上半年,绿城总合同销售金额约754亿元,同比增长约26.7%。其中,营业收入为335.3亿元,同比增长220.9%。净利润为人民币31.2亿元,同比增长145.7%。股东应占核心利润为人民币31.5亿元,同比增长189.8%。每股基本盈利人民币0.94元,同比增长104.3%。 绿城方面表示,销售额的增加主要是因为项目增多,以及去化效果的提高。根据中报,2018年上半年绿城投资项目整体去化率约62%,其中,新增去化率达80%。 在土地投资方面,绿城开始投资周转效率更高的土地。 根据中报,绿城新增地块共计19个,总建筑面积约为440万平方米;总成交金额约人民币248亿元,其中归属于绿城集团支付的约为人民币184亿元;预计新增可售金额约人民币745亿元,其中归属于绿城集团权益约为人民币433亿元。“上半年部分新增的项目也会在今年实现推盘。”绿城执行总裁李青岸告诉记者。 从绿城拿地价格看,新增土地平均楼面价约每平方米人民币10,111元,去年同期的每平方米人民币11,979元。这意味着,绿城正在加强拿地严谨性,并希望拿一些更快周转的便宜土地,在增加自己的销售规模。 截至2018年6月30日,绿城总土地储备建筑面积约3,297万平方米,总可售面积约为2,323万平方米,一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。 从土地结构看,绿城的土地还是处于比较核心的城市,具备比较高的流动性。 拿地控价格同时,绿城开始降低自己的高端产品比例来加快自己的周转。目前,绿城已初步形成2:6:2的产品结构,20%为高端产品,60%为高性价比产品,剩余20%开发高品质安置房及保障房。这样产品结构的好处是,可以加快周转,让产品力转化为盈利能力。 绿城行政总裁兼执行董事张亚东表示,下半年在买地布局会持续跟进,但是买地结构可能会发生变化。传统的招拍挂市场上买地,绿城会拓展新的投资的市场。比如说和中交合作,另外会加大TOD(公共交通为导向的开发)产品的力度。“这些项目市场的利润率也远远高于传统招拍挂的市场。”张亚东告诉记者。 从财务表现看,截至2018年6月30日,绿城银行存款及现金(包括抵押银行存款)为人民币444.2亿元,较2017年12月底的人民币359.8亿元增长23.5%;净负债率为55.1%,2017年末为46.4%。同时,绿城2018年上半年总借贷加权平均利息成本为5.3%。 “我们目前现金结余有359亿元,短期债务246亿元,有1.8倍的覆盖率。”绿城首席财务官冯征告诉记者。 目前绿城中国的负债总额732亿,其中一年内到期占33.7%,一年以上到两年的占21.5%,两年以上是44.8%。 参考同业水平,目前行业平均净负债率为80%。按照绿城的发展趋势,未来还将进一步放大财务杠杆。 除了重资产业务,绿城的轻资产业务在业内较为突出。根据中报,绿城以品牌输出、管理输出的代建管理项目(非投资项目,简称代建项目),于2018年上半年累计取得合同销售面积约207万平方米,合同销售金额约人民币280亿元。 “今年年初公司定的指标是1600亿。但如果下半年情况比较好,可以达到1700亿,到明年的销售额应该到2000亿,公司现在有8000多亿货值的土储。”李岸青说。

另外,公司经营稳中向好。于2018年12月31日,集团净资产负债率为55.3%,银行存款及现金为482.19亿元,为一年内到期借款余额的2.76倍。2018年总借贷加权平均利息成本为5.4%,与2017年的5.4%持平。

据张亚东此前透露,2019年,绿城计划新增土地货值1500亿元,权益投资金额为450亿元。

于2018年12月31日,绿城集团共有土地储备项目117个,总建筑面积约3247万平方米,其中按照权益计算约为2032万平方米;总可售面积约为2238万平方米,权益可售面积约为1,387万平方米;楼面地价平均成本约为每平方米5878元。一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。

公告同时指出,2019年前三月,绿城集团累计取得总合同销售面积约119万平方米,总合同销售金额约255亿元,同比分别减少23.72%及8.6%。

此外,绿城集团以品牌输出、管理输出的代建管理项目(非投资项目,简称代建项目),于2018年累计取得合同销售面积约414万平方米,合同销售金额约552亿元。

数据显示,于2018年12月31日,绿城集团共有土地储备项目117个,总建筑面积约3247万平方米(2017年为3032万平方米),一二线占到了70%。

若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整的税后净影响,本公司股东应占核心利润增长62%。

虽然第一季度不管是累计合同销售面积或是合同销售金额同比均出现下跌,但仅以3月份来看,绿城业绩有所增长,总合同销售金额同比跌幅由二月的15.19%缩小至8.6%。

智通财经APP讯,绿城中国公布2018年业绩,实现收入人民币603.03亿元,较去年增长43.7%;除税前利润79.04亿元,较去年增长23.7%;股东应占利润10.03亿元,同比下降54.2%,但股东应占核心净利润约37.96亿元,同比上升62%;每股基本盈利0.18元,拟派末期股息每股0.23元。

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公司称,2018年,该集团采取积极多样的营销策略,投资项目整体去化率为68%,其中一二线城市去化率达71%。新增房源销售情况良好,去化率达70%。去库存成效显着,存量房源去化率达63%,从年初的410亿元下降到年末的151亿元。2018年,公司投资项目取得的合同销售主要分布于长三角地区,占比达70.3%。

四宗地块土地出让金共计77.46亿元,短短半月时间,绿城在土地上的投资与去年全年土地投资总额517亿元对比,已占到15%的比例。

公告称,净利减少主要是由于期内集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;鉴于市场环境变化,该集团基于谨慎考虑,本年度计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元(对集团本年度现金流无实际影响);因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元,而2017年为汇兑净收益5.11亿元(对集团本年度现金流无实际影响)。

其中,3月28日,绿城在历经4个半小时261轮竞拍后,以26.91亿元竞得宁波鄞州区6.47万平方米、建筑面积14.88万平方米的城镇住宅用地,溢价率37%。

2019年,绿城集团预计整体可售货源约为1495万平方米,整体可售金额约为2909亿元。其中,2019年绿城集团将117个投资项目在售,预计可售货源约812万平方米,可售金额约2029亿元(其中2018年存量房源可售金额约为469亿元,预计新增可售房源金额约1560亿元),一二线城市可售货源约546万平方米,可售金额约1476亿元,占2019年可售金额的73%。2019年绿城集团代建项目预计可售货源约683万平方米,可售金额约880亿元。

此外,于2019年3月31日,绿城集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约32亿元,其中归属于集团的权益金额约为19亿元。

期内,集团累计取得总合同销售面积约812万平方米,总合同销售金额约1564亿元,较去年稳步增长6.9%。投资项目销售均价约每平方米人民币25455元。其中,绿城集团2018年累计取得投资项目合同销售面积约398万平方米,合同销售金额约1,012亿元,其中归属于集团的权益金额约为557亿元;于2018年12月31日,集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约18亿元,其中归属于集团的权益金额约为10亿元。

观点地产网刚刚宣布要冲规模的绿城,3月便取得了一个较好的成绩。

土地储备方面,年内新增项目共计37个,主要分布于京津冀、长三角、珠叁角区域的优质城市,总建筑面积约为719万平方米,归属于集团的约为420万平方米;总成交金额约517亿元,其中归属于集团支付的约为339亿元;预计新增可售金额约1276亿元,其中归属于集团权益约751亿元,新增土地平均楼面地价约每平方米11398元。

3月下旬,绿城中国在香港举办2018年全年业绩发布会,这是绿城新管理层架构首次亮相年度业绩发布会。在发布会上,公司行政总裁张亚东为绿城定下了不低于20%的增长目标。其中,2019年实现2000亿元,2020年2500亿元,2021年3000亿元。

上述累计业绩同样由两部分构成,其中,绿城集团取得合同销售面积约57万平方米,合同销售金额约181亿元,其中归属于集团的权益金额约为93亿元;代建项目累计取得合同销售面积约62万平方米,合同销售金额约为74亿元。

4月3日,绿城经过126轮竞价,以封顶总价23.4亿元外加配建2.12万平方米人才安居房,拿下宁波东部新城核心区5.41万平方米、建筑面积11.28万平方米的城镇住宅用地、零售商业、餐饮娱乐及服务设施用地,溢价率24.2%。

4月4日晚间,绿城中国控股有限公司发布公告称,3月份,绿城中国与附属公司连同合营企业及联营公司取得销售2890套,销售面积约37万平方米,同比增长48%,当月销售金额约为99亿元,同比增长47.76%,销售均价约为每平方米2.64万元。

3月29日,绿城经过95轮竞价,以上限价19.7亿元和自持22%的代价,夺得了位于杭州兴议路周边3.06万平方米、建筑面积7.65万平方米的商住用地,溢价率50%。

“今年上半年在进行大举的投资,新获取的项目接近80%集中一二线城市。”张亚东称。

绿城显然也意识到了这一问题,回顾3月,高溢价拓储便成了该公司的主旋律。

撇开1-2月份为传统淡季的因素,3月销售增长或与绿城管理层为其定下的销售规模任务有很大的关联。

但以目前绿城的土地储备来讲,想要完成接下来三年的销售任务,还缺少冲刺的“粮草”。

其中,按照权益计算约为2032万平方米(2017年为1902万平方米);总可售面积约为2238万平方米(2017年为2112万平方米),对应货值约5300亿元,而权益可售面积约为1387万平方米(2017年为1302万平方米)。

据观点地产新媒体不完全统计,在业绩会之后,绿城先后在天津、宁波、杭州三地分别夺下4宗地块。除了天津地块接近底价拿下之外,剩余3宗地块均为高溢价夺地。

财经资讯,2019年3月,绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目取得合同销售面积约26万平方米,合同销售金额约32亿元,同比分别减少25.71%及31.91%。

执行董事李骏则透露,2019年的考核目标是1800亿元,争取2000亿元销售规模。结合新的大运营体系的管控,绿城各项周转指标将会有大幅度的提升,这也是绿城完成全年2000亿元销售目标的信心来源。

上述两者相加,绿城集团在3月份共实现总合同销售金额131亿元,合同销售面积63万平方米,同比分别增长14.91%及5%。

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